מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי משכנתא שונים שונים כך שהרכבתם תשולב בחוזה משכנתא אחד.
למשל, משכנתא המורכבת בצורה הבאה מהווה תמהיל משכנתא:
- משכנתא במסלול ריבית פריים – 50%
- משכנתא במסלול צמוד מדד – 30%
- משכנתא במסלול ריבית קבועה – 20%
כלומר, מתוך הסכום הניתן על ידי הגוף המלווה כמשכנתא המהווה 100%, ההחזר החודשי יחושב בנפרד ובאופן יחסי לכל מסלול לפי שיעור המסלול במשכנתא ותנאי המסלול וסך ההחזר החודשי יהיה שווה לסכום ההחזרים שחושבו לכל מסלול בתמהיל בנפרד.
ניתן גם לומר שמשכנתא ש – 100% ממנה היא במסלול של ריבית קבועה זהו תמהיל משכנתא (חד-מסלולי) אך הסיכון הכרוך בנטילת משכנתא במסלול יחיד הינו גבוה ביותר ובמיוחד ככל שתקופת חיי ההלוואה ארוך יותר, ולכן בניית תמהיל משכנתא רב-מסלולי מסייע להפחית את הסיכון בשונות ההחזרים החודשיים לאורך התקופה.
תמהיל משכנתא אופטימלי
תמהיל משכנתא אופטימלי הוא תמהיל משכנתא שנבנה עבור לווה מסויים כך שאחוזי המסלולים הנבחרים בחוזה המשכנתא מותאמים להקטין את הסיכונים הפיננסיים שהלווה לא יעמוד בתנאי הפרעון של המשכנתא מצד אחד תוך כדי שמירה על החזרים חודשיים נמוכים ככל האפשר מצד שני.
מכיוון שהלוואת משכנתא זוהי העסקה הכלכלית הגבוהה ביותר שרוב האנשים עושים בחייהם, מדובר בסכומים משמעותיים העלולים לגרום לנזקים כלכליים הן ללווה והן לגוף המלווה במקרה של אי עמידה בתנאי הפתרון ולכן מוטב לאפשר למומחה משכנתאות להרכיב תמהיל משכנתא אופטימלי עבור הלווה.
איך מרכיבים תמהיל משכנתא אופטימלי?
תמהיל אופטימלי הוא כאמור תמהיל המתאים ללווה מסויים בתנאי שוק ובתקופת זמן מסויימת ולכן אין נוסחה אחת שמתאימה לכולם.
בין הגורמים שעשויים להיות גורם בבניית התמהיל ניתן למנות פרטים אישיים של הלווה כגון: שווי נכסים, כושר השתכרות, גיל, מצב משפחתי לרבות מספר התלויים וגילם, סיכונים בתעסוקת הלווה ועוד.
בנוסף ישנם גורמים הקשורים לתנאי השוק שמשפיעים כגון: גובה ריבית הפריים וצפי לשיעור הריבית בעתיד, הסטוריית שינויים אחרונים במדד המחירים לצרכן, צפי אינפלציוני, שינויים במטבעות חוץ, מצב צמיחה ותעסוקה של המשק המקומי והעולמי ועוד.
מכיוון שכל שינוי בתמהיל עשוי להיות בעל השלכות משמעותיות על המצב הכלכלי של נוטל משכנתא לעתיד הקרוב והרחוק, כדאי לשקול שכירת שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי אשר אינו תלוי בשום גורם פיננסי ואשר בעל מומחיות בבניית תמהילי משכנתא אופטימליים. בעל מקצוע זה יוכל להתמקד באינטרסים הכלכליים של נוטל המשכנתא בלבד ולחסוך לו סכומי כסף משמעותיים לאורך חיי ההלוואה.
