רוב האנשים משקיעים הרבה זמן בבחירת המשכנתא ביום רכישת הדירה, חותמים על המסמכים ולאחר מכן ממשיכים לשלם אותה בכל חודש במשך שנים.
אבל משכנתא שנלקחה לפני חמש, עשר או חמש עשרה שנים נבנתה בהתאם למצב שהיה באותו זמן. מאז יכול להיות שההכנסה המשפחתית השתנתה, נולדו ילדים, הלוואות אחרות הסתיימו, תנאי השוק השתנו או שנשארה יתרה שונה לחלוטין מזו שהייתה בתחילת הדרך.
לכן מדי פעם שווה לבדוק מחדש את המשכנתא הקיימת ולראות האם היא עדיין מתאימה למצב הנוכחי.
מה בעצם עושים במחזור?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, כולה או בחלקה, בהתאם לאפשרויות ולכדאיות.
המטרה יכולה להיות שינוי הריביות, שינוי המסלולים, קיצור או הארכת התקופה, התאמת ההחזר החודשי או שילוב של כמה מהדברים האלה.
המשכנתא החדשה משמשת לסילוק ההלוואה הקיימת, ולאחר מכן ממשיכים לשלם לפי התנאים החדשים.
מתי שווה לפחות לבצע בדיקה?
אין כלל שאומר שכל משכנתא ישנה חייבת לעבור שינוי.
אבל יש מצבים שבהם בהחלט שווה לפתוח את הנתונים ולבדוק.
לדוגמה, אם המשכנתא נלקחה לפני שנים רבות, אם חלו שינויים משמעותיים בתנאי השוק או אם המצב הכלכלי של המשפחה השתנה בצורה משמעותית.
גם כאשר ההחזר החודשי הפך לכבד מדי או כאשר דווקא ההכנסה עלתה ורוצים לבדוק אפשרות לקצר את תקופת ההלוואה, יכולה להיות סיבה לבחינה מחדש.
מתחילים מדוח יתרות לסילוק
כדי לבדוק את המשכנתא צריך לדעת מה המצב שלה היום.
המסמך המרכזי לצורך הבדיקה הוא בדרך כלל דוח יתרות לסילוק מהבנק. הוא מאפשר לראות כמה כסף נשאר בכל מסלול, מהם התנאים הקיימים ומהן העמלות הרלוונטיות לסילוק.
בלי הנתונים האלה קשה לבצע השוואה אמיתית.
הסכום שלקחתם במקור פחות מעניין בשלב הזה. מה שחשוב הוא מה נשאר היום ומה התנאים של היתרה הקיימת.
לא מסתכלים רק על הריבית
נניח שמוצעת ריבית נמוכה יותר. זה עדיין לא אומר אוטומטית שכדאי להחליף את המשכנתא.
צריך לבדוק את תקופת ההלוואה, ההצמדות, המסלולים, העלויות הנלוות וההשפעה הכוללת של השינוי.
אם לדוגמה מורידים את ההחזר החודשי באמצעות הארכה משמעותית של התקופה, ייתכן שהתזרים החודשי יהיה נוח יותר אבל העלות הכוללת תהיה גבוהה יותר.
לכן השאלה היא מה רוצים להשיג מהשינוי.
אפשר לרצות דווקא החזר חודשי נמוך יותר
לא בכל מצב המטרה היא לחסוך את הסכום המקסימלי האפשרי.
משפחה שההוצאות שלה גדלו יכולה לרצות להקטין את ההחזר החודשי כדי להקל על ההתנהלות.
זה יכול להיות שיקול לגיטימי, אבל חשוב להבין מה המחיר של השינוי לאורך זמן ולא לבצע אותו רק בגלל שהמספר החודשי החדש נראה נוח יותר.
ומה אם המצב הכלכלי דווקא השתפר?
גם במקרה ההפוך שווה לבדוק.
אם ההכנסה עלתה משמעותית, הלוואות אחרות הסתיימו או שהמשפחה יכולה היום להתמודד עם החזר גבוה יותר, ייתכן שניתן לבחון קיצור של תקופת המשכנתא.
קיצור תקופה יכול להשפיע על העלות הכוללת, אבל כמובן צריך לבדוק את הנתונים הספציפיים ולא להניח מראש שהוא תמיד הצעד הנכון.
עמלות ועלויות של התהליך
שינוי משכנתא אינו בהכרח חינם.
יכולות להיות עמלות פירעון מוקדם ועלויות נוספות בהתאם למקרה ולאופן שבו מבצעים את התהליך.
אם עוברים לבנק אחר יכולים להידרש גם שלבים ומסמכים נוספים.
לכן בחינת כדאיות צריכה לכלול גם את העלויות האלה. חיסכון שנראה טוב על הנייר יכול להיות פחות משמעותי אחרי שמכניסים את כל ההוצאות לחישוב.
אפשר להישאר באותו בנק?
כן. בדיקה מחדש של המשכנתא לא מחייבת בהכרח לעבור לבנק אחר.
אפשר לבדוק אפשרויות מול הבנק הקיים ובמקביל לבחון הצעות נוספות.
העיקר הוא להשוות את האפשרויות בצורה מסודרת ולוודא שלא משווים רק את ההחזר החודשי הראשון.
לא מחכים בהכרח לבעיה
אנשים רבים מתחילים לבדוק את המשכנתא רק כשההחזר כבר מכביד עליהם. אבל אפשר לבצע בדיקה גם כאשר הכול מתנהל בסדר.
המטרה היא להבין האם ההלוואה שנבנתה בהתאם לחיים שלכם לפני שנים עדיין מתאימה לחיים שלכם היום.
לפעמים הבדיקה תראה שיש אפשרות לשיפור, ולפעמים המסקנה תהיה שהמשכנתא הקיימת טובה ואין סיבה לשנות אותה.
גם זו תשובה חשובה.
משכנתא היא התחייבות שנמשכת שנים רבות, ובמהלך השנים כמעט הכול יכול להשתנות. לכן אין סיבה להתייחס לתמהיל שנבחר ביום הרכישה כאילו הוא חייב להישאר ללא בדיקה עד התשלום האחרון. מדי פעם כדאי לפתוח את הנתונים, להבין איפה עומדים ורק אז להחליט אם יש סיבה לבצע שינוי.
