מיחזור משכנתא הוא כינוי לתהליך בו בעל נכס ממושכן מחליף את המשכנתא הקיימת על הנכס במשכנתא בעלת תנאי פרעון, ריביות והצמדות שונות מהמשכנתא המקורית. הליך מיחזור המשכנתא יכול להתבצע אצל הבנק או הגוף הממשכן הקיים או להיעשות אצל בנק או גוף פיננסי אחר המציע תנאים טובים ומתאימים יותר עבור בעל הנכס.
הסיבות שבגינן בעלי נכסים ממושכנים נוטים למחזר את המשכנתאות מגוונות וקשורות על פי רוב לתנאי השוק המשתנים ולמצבם האישי של בעלי הנכסים.
סיבות נפוצות למיחזור משכנתא
- שינויים בריבית הפריים במשק היוצרים הזדמנות לבעל הנכס לקבל משכנתא הנושאת ריבית נמוכה יותר.
- שינויים בשוק המשפיעים על הצמדת המשכנתא כגון: שינויי מדד המחירים לצרכן ואינפלציה ושינויים במטבע חוץ כגון שער הדולר והאירו.
- כאשר בעל הנכס מעוניין לצמצם את מספר השנים שנותרו לסיום אורך חיי המשכנתא.
- כאשר בעל הנכס מעוניין להקטין את ההחזרים החודשיים של המשכנתא ע"י פריסתה מחדש למספר שנים גדול יותר.
- מטעמי מינוף או נזילות, כלומר כאשר בעל הנכס מעוניין להגדיל את המינוף או את היחס בין שווי הנכס לגובה המשכנתא לצורך השקעות נוספות או הגדלת הנזילות. כל זאת, במידה והוא לא הגיע לתקרת המינוף המותרת ע"י הבנק המרכזי או המתאפשרת ע"י הגוף המממן.
הגבלות של בנק ישראל בשוק המשכנתאות
בנק ישראל הפך להיות מעורב בשוק המשכנתאות והטיל מספר מגבלות רגולטוריות בתקופה האחרונה מחשש להיווצרות בועה בשוק הנדל"ן הישראלי ומאפשרות של חוסר יכולת לפרוע את המשכנתא ע"י מספר רב של לווים אשר נטלו משכנתאות המבוססות על רכיבי משכנתא משתנה במינופים גבוהים על ההון העצמי שלהם כאשר התנאים והריביות בשוק ישתנו. בנק ישראל הטיל מספר הגבלות ובראשן הוציא הנחייה שהחל מחודש מאי 2011 הבנקים בישראל לא יוכלו להעניק משכנתאות בהן יותר משליש מההחזר החודשי ניתן במסלול של ריבית משתנה.
לאחרונה התבטא הבנק באפשרות של התערבות נוספת וחמורה יותר בשוק המשכנתאות במידה ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, אולם לאחר מכן הודיע שצעדים אלו לא יינקטו כעת לאור ההאטה בכלכלה העולמית והצפי לעצירה בעלייה במחירים עקב תנאי השוק וצעדים שנוקטת הממשלה לאיזון בשוק ולהורדת מחירי הדיור, אך הבנק הוסיף והודיע שימשיך לעקוב אחר השוק ובמידת הצורך גם יפעיל כלים נוספים העומדים ברשותו לריסון והגבלת שוק המשכנתאות.
